Was ist eine Liegenschaftsentwässerung?
Unter Liegenschaftsentwässerung versteht man das komplette private Entwässerungssystem eines Grundstücks. Es nimmt das Abwasser aus Küche, Bad, WC und Waschküche auf, leitet Regenwasser von Dach und Platzflächen ab und führt beides – getrennt oder gemeinsam – bis zur Grundstücksgrenze oder zur Anschlussstelle an die öffentliche Kanalisation.
Die Liegenschaftsentwässerung endet dort, wo die öffentliche Abwasseranlage beginnt. Wo genau diese Grenze liegt, regelt das Abwasserreglement der jeweiligen Gemeinde. Häufig gehört die Anschlussleitung bis zum öffentlichen Kanal noch zum privaten Teil, was viele Eigentümer überrascht, wenn dort ein Schaden auftritt.
Welche Bauteile gehören dazu?
Im Gebäude beginnt die Liegenschaftsentwässerung bei den Entwässerungsgegenständen: Lavabos, Duschen, Bodenabläufe und WCs, jeweils mit Geruchsverschluss. Über Anschluss- und Sammelleitungen gelangt das Wasser in die Fallstränge, die senkrecht durch das Gebäude führen und über Dach entlüftet werden.
Im Untergrund folgen die Grundleitungen, Kontroll- und Reinigungsschächte, gegebenenfalls Schlammsammler, Fett- oder Ölabscheider, eine Hebeanlage für Räume unter der Rückstauebene sowie Versickerungs- oder Retentionsanlagen für das Regenwasser. Den Abschluss bildet der Hausanschluss an die Gemeindekanalisation.
Normen und Vorschriften in der Schweiz
Die zentrale Norm für Planung und Ausführung ist die SN 592 000 «Anlagen für die Liegenschaftsentwässerung», herausgegeben von VSA und suissetec. Sie regelt unter anderem Dimensionierung, Gefälle, Lüftung, Schächte und den Schutz vor Rückstau. Für Leitungen innerhalb von Gebäuden ergänzt die europäische Normenreihe SN EN 12056 die Vorgaben.
Rechtlich stützt sich die Liegenschaftsentwässerung auf das Gewässerschutzgesetz (GSchG) und die Gewässerschutzverordnung. Die konkreten Pflichten – Bewilligung, Abnahme, Trennung von Schmutz- und Regenwasser, Versickerung – legt die Gemeinde in ihrem Abwasserreglement fest. Bei Neubauten und Umbauten wird die Anlage in der Regel bewilligt und abgenommen.
Der Entwässerungsplan der Liegenschaft
Zu jeder Liegenschaft sollte ein Plan existieren, der Leitungsführung, Durchmesser, Schächte und Anschlusspunkte zeigt. Dieser Entwässerungsplan ist die Grundlage für Reinigung, Inspektion und Sanierung. Bei älteren Gebäuden fehlt er oft oder stimmt nicht mehr mit der Realität überein, weil Umbauten nie nachgetragen wurden.
Mit einer Kanal-TV-Inspektion und einer Leitungsortung lässt sich der tatsächliche Verlauf der Leitungen rekonstruieren. So entsteht eine verlässliche Dokumentation, die beim Verkauf der Liegenschaft, bei einem Umbau oder bei einer Anfrage der Gemeinde wertvoll ist.
Unterhalt und Zustand
Eine Liegenschaftsentwässerung arbeitet über Jahrzehnte im Verborgenen. Ablagerungen, Fett, Wurzeleinwuchs, verschobene Muffen und Risse entstehen schleichend. Wer die Leitungen regelmässig spült und den Zustand per Kamera prüfen lässt, erkennt Schäden früh und kann sie meist grabenlos und planbar beheben.
Sinnvoll sind wiederkehrende Reinigungen der Grund- und Meteorleitungen, das Leeren von Schlammsammlern und Abscheidern sowie eine Kamerabefahrung bei Eigentümerwechsel, vor Sanierungen der Umgebung oder bei wiederkehrenden Verstopfungen. Undichte Leitungen gefährden Boden und Grundwasser und müssen saniert werden.
Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft in Uster wollte ihren Vorplatz neu pflästern. Vor den Bauarbeiten liess die Verwaltung die gesamte Liegenschaftsentwässerung reinigen und per Kamera befahren. Dabei zeigte sich, dass der vorhandene Plan aus den Siebzigerjahren eine Meteorleitung falsch einzeichnete und ein Schacht unter dem Belag verschwunden war. Die Leitungen wurden geortet, der Plan nachgeführt und zwei undichte Muffen mit Kurzlinern abgedichtet – bevor der neue Belag sie für Jahre unzugänglich gemacht hätte.